注文住宅を年収400万で購入するイロハ

年収400万代の筆者が3000万円の注文住宅を購入したときの失敗や成功体験をもとに成功するためのノウハウお伝えします。家を建てるのに早い遅いはありません。タイミングが重要です。

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住宅ローンは限度額より毎月の返済額で決めよう

投稿日:2017年7月23日 更新日:

住宅購入でだれもが悩むのが住宅ローンの借入額と月々の返済額です。

誰もが初めての住宅購入ですから、相場など勝手がわからず悩むのも当然です。

ただ、住宅ローン選びは失敗が許されないのも事実です。

住宅ローンの借入額の設定で失敗して返済できずに家を売ってしまうなど、返済額の決め方を誤ると家を無くす可能性あります。

住宅ローンに失敗しないためには月々の返済額をしっかりと想定した借入をする必要があります。

失敗しないために今回は、住宅ローンの考え方について解説します。

 

住宅ローンの考え方

住宅ローンを考えるとき、なにを基準にしていますか?
おそらく、以下を2パターンがあると思います。

・年収での限度額を基準として考える場合
・月々支払う返済額で考える場合

考え方は人それぞれ違いますが、私は住宅ローンは後者の 月々支払う返済額で考えるべきだと考えています。

年収の限度額を基準として考える場合

年収別の住宅ローン限度額と月々支払う返済額は以下となります。

●住宅ローンの前提条件

住宅ローン商品:フラット35
金利:1.09%
借入期間:35年
返済方法:元利均等返済
年収借入額毎月の返済額返済率
300万円2,617万円74,976円29%
350万円3,054万円87,496円29%
400万円4,072万円116,662円29%
450万円4,581万円131,245円34%
500万円5,090万円145,828円34%
550万円5,599万円160,411円 34%
600万円6,108万円174,993円34%

上記の条件では借入限度額を見ると思った以上に借入することができることがわかります。

ただ、この限度額いっぱいに借りて良いかと聞かれれば答えは「NO!」です。限度額なので、毎月返済できる金額を無視しています。

ここで重要なのが、返済率です。
返済率の目安は年収の25%と言われていますので、限度額まで借りた場合、返済率が高めになります。

返済率 = 月々の返済額 × 12 ÷ 年収 × 100

また、年収で考える場合は、手取りで考える必要があります。
「年収」となった場合は、あなたは「総額年収」と「手取年収」どちらを想像しますか?

おそらく「総額年収」となるかと思いますが、住宅ローンの返済額を出すときは年収=手取り年収として扱ってください。

手取りはおおよそ、年収の80%となりますので、年収400万円の場合は、320万円が住宅ローンの各金額を算出するための基準値となります。

上記の表で年収400万円は返済率が34%となっていますが、これを年収320万円にすると返済率が43%となります。

この場合、収入の半分近くが住宅ローンの返済にとなり、アップアップな生活になってしまいます。

なので、住宅ローンは手取りの年収で計算するのが、正しい計算となります。

↓その他の住宅ローンのシュミレーションはこちらから住宅ローンシュミレーション1

月々支払う返済額で考える場合

次に月々に支払う返済額から住宅ローンを考えてみましょう。

年収450万円で家を建てたAさんをモデルにしてみました。

●住宅ローンの前提条件

住宅ローン商品:フラット35
金利:1.09%
借入期間:35年
返済方法:元利均等返済
毎月の返済額借入額返済率
6.5万円2,268万円17%
7万円2,443万円18.6%
7.5万円2,617万円20%
8万円2,792万円21%
8.5万円2,966万円22%
9万円3,141万円24%
10万円3,490万円26%
11万円3,839万円29%
12万円3,839万円32%

返済率をで見ると月々90,000円以下であれば25%以下となります。
また、借入額は3,141万円となります。

Aさんはもともと、月々の返済を90,000円にする予定でしたので、年収の25%ライン内ということになります。

↓その他の住宅ローンのシュミレーションはこちらから住宅ローンシュミレーション2

関連:年収450万円のAさんをモデルとした住宅ローンの借入額の決め方

 

月々の返済額から住宅ローンを考える理由

なぜ、月々の返済額から住宅ローンを考える必要があるのかの答えは明確です。

金融機関は商売で行っている」ということと、「月々の返済額はあなたしかわからない」ということです。

金融機関も住宅ローンは商品であり商売であること

金融機関も商売なので、貸せる人に向かって「もっと借入額を下げてみては?」なんて言わないですよね。

商売ですから貸せる人には最大限貸します。

例えば、年収450万円の人に限度額の4,581万円を貸して大きい利息で儲けたいと考えます。

このように借入限度額いっぱいの借入は相手の思うつぼに嵌ることになります。
実際に借入できたとしても生活を苦しめる要因となります。

お客様の返済可能な金額は金融機関は知らない

自分の返済可能な金額は自分が一番知っていますよね。

金融機関は借入する限度額は設けており、月々の返済額は金利によって決まりますが、あなたの返済可能な金額までは把握していません。

なぜなら、毎月生活費は人によって異なりますよね。

子供の学費や別のローンなどで住宅に使える金額は人それぞれです。

これら生活費の総額を差し引いた金額が、住宅ローンの返済額になります。

私がおすすめするのは、家を検討し始めたら、現状の生活費を把握して、引越し後の生活費をシュミレーションすることです。

これが出来て初めて住宅ローンの返済額が決まります。

関連:家を検討したら生活費をシュミレーションすることが大事

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